中介做起“二房东”这样的房子能租吗?
苏州广播电视报 szgdb.2500sz.com (2008-12-11 12:18)
 
 
 ■本报记者/夏耘   摄影/葛雷

  如果手里的房子租不掉怎么办?记者了解到,在如今的很多中介公司,有一种新型的业务方式,即房东把房屋转租给中介公司,然后再由中介公司转租给别的租客。这样一来,房东就可以省去寻找客户、追讨租金、维护装修等一系列比较繁琐的事务,而且可以最大限度地降低承担的风险。但是,并不是所有的“二房东”都是值得信任的。市民逢小姐就遇到了这样一个“黑心二房东”。

  “二房东”中介“吃差价”租客来买单

  逢小姐前段时间在养蚕里小区某中介租到一套两室一厅的房子,之前中介公司告诉逢小姐这是他亲戚的房子,并约定每月租金为1600元,最少租住一年。在没有查看房屋产权证和土地证的情况下,逢小姐就先付了5000元租金。最近逢小姐才得知,原来这套房子是中介从房东那里租来的,而当时他们签订的租金只有1100元。这样算下来,逢小姐一年就白白多掏了6000元房租。的确,像逢小姐这样在非正规中介转租时遭遇吃差价的例子不在少数,不少中介通过抬高中介转租价格获得高额利润。

  据园区某家从事二手房东业务的中介公司工作人员透露,如果按照以往的房地产经纪公司经营手段,普通出租房屋的中介费为租房者另付的一个月房租。但是现在一些非正规中介转身一变,成了“二房东”,普遍都会提高转租租金,提价幅度达到50%甚至更多。如上文中的逢小姐,平白无故多支付了中介6000元,几乎接近于原先13200元租金的一半。加上中介与房东签订的合同时间一般都不会少于一年,有些甚至长达三五年,这样算下来,靠“吃差价”获得的“包租”收益相较仅为一个月租金的佣金来说,就非常可观了。

  除了被“吃差价”之外,由于合同约束力的限制,致使一些中介做“二手房东”后,依然无法让转租户避免一旦房东与中介公司解除租赁关系,利益无法得到保障的风险。之前,就有某些中介公司为了尽快把房屋出租,不惜将房屋暂时改造为办公室或者允许群租,最后被房东发现,中途解除合同,那么这一批转租客只能另寻房源,造成了一定经济损失。

  年底低价入货

  “二房东”中介竟能哄抬片区租价

  除了获得高额差价外,目前市面上还有一些非正规中介甚至通过年底低价包揽大批房源,年初高价出租,从而控制这一片辖区内的房租价格。这一现象在配套比较成熟、流动人口大量租住的老新村尤其明显。例如:友联新村、彩香新村等,一般情况下,中介手头有三十套以上的房源,就可能一定程度地操控该片区的租赁市场。

  在里河新村周围的几家中介公司记者通过暗访了解到,一些中介公司通过“时间差租房”来达到赚取暴利的目的。所谓“时间差租房”,就是在每年年底,许多租客尤其是城市流动人口准备回家过年,租房市场相对冷清、租价最低的时候,从房东手中吸纳大量可租赁的房源。而在年初,务工人员返苏,租房市场供小于求、租金较高的时候,整体调高租赁价格。由于中介手中掌握着区域内的一大批房源,所以在一定程度上也操控着区域内房屋租赁价格。

  里河新村附近某家中介公司老板直言不讳:他从上个月开始就已经累积了二三十套房源,囊括了里河一村十几幢的租赁房源。老板告诉记者,他准备在第二年年初再统一高价出租,“年初房源最紧俏,我放出的这批房源价格很大程度上高于市场价,但是租客也只能买账。”

  律师建议:中介与房东的协议需审查

  面对中介做二手房东赚取差价,作为消费者,我们有没有什么行之有效的方法才能最大程度规避风险,减少损失。

  上海光明律师事务所苏州分所的李泰山律师认为,根据《合同法》的相关规定,中介做二房东其实并没有违背法律规定,只要房东与中介公司签订了明确的租赁合同,并且房东允许中介转租,这种情况下中介是可以转让的。但是,从房地产经纪公司自身的经营性质来看,中介的这种“包租”行为是超范围经营,目前还没有得到有效的监督,在这种情况下,转租户要特别小心。一旦房东和中介之间的委托合同解除,转租户的权益就无法得到保障。李泰山律师建议,在租房前一定要仔细审查中介有没有转租权,具体包括查看房东与中介签订的租房合同,明确转租时间期限一定要小于房东租给中介的期限。最保险的做法当然是请房东当面审核签字,确定合同真实有效后再租房。

  行业呼唤安心“房屋管家”

  虽然市场上存在着一些吃差价的违规中介公司,但是据记者了解,市场上一些正规中介公司的“房屋管家”业务还是值得信任的,由于其省时省心、低风险率的特点也受到很多房东以及转租户的欢迎。

  记者从苏州几家连锁品牌中介公司获悉,这些公司都配备了完备的后勤物业,所以有能力在房东出租后保障房屋内的一切设备和电器得到第一时间的维修和管理。“我们有专门的部门负责检修,经检测是自然耗损的,我们会跟房东联系争得同意后进行维修,费用会在下期房租中扣除;如果是人为损坏的,那么也会帮房东追究转租客的责任。这样的做法更能得到房东和转租客的认可。”我爱我家工作人员告诉记者。

  除了日后维修、入住质量能够得到保障外,正规中介公司在收取租金方面也比较正规,一般情况下,正规中介一般只会收取转租佣金,而不会高额吃取差价。一般像正规的“房屋银行”、“房屋管家”在承接业务前就会事先考察房源各项情况。如果房屋面积不大,较好出租的,中介公司会付给房东10个半月或11个月的房租,如果房屋经中介公司评估后,认为地段、面积都比较难出租的话,有可能只会付给房东八、九个月的房租,期间的一切风险由中介公司承担,在转租给转租客的时候。也不会提高价格,和普通租赁一样只收取中介佣金。像这种正规的估算、结算方式也被业内人士看做是保障房东和转租客利益最好的方式。

  而一些小中介由于人力和管理水平所限,无法成为真正意义的“房屋管家”。只能跟房东约定负责出租,至于房屋的日常维护和管理则无法兼顾。这样一来,房屋的折旧和有可能的损毁给房东带来的无形损失,将无法得到补偿。因此,实际意义并不大。

 
(小萍摘自苏州广播电视报)
《苏州广播电视报》版权所有 进入旧版
新闻热线:69150495 13063771100 征订热线:69150465 广告热线:69150550 69150166
强烈建议使用 IE5.0 以上浏览器 1024x768分辨率