苏州房价市场说了算!
苏州广播电视报 szgdb.2500sz.com (2009-1-12 09:50)
  
 
■本报记者/冯峰

  省物价局发文:暂停房价审批制

  自1月1日开始,苏州房产商可以自行根据市场来确定普通商品住房售价,而不必再经由政府物价部门来行政审核定价。对此新政,相关政府官员、业内专家等均是“欢迎”。他们认为:2009年的苏州楼市将完全市场化运作,更有益于价格杠杆对苏州楼市的有效调控。

  “定价权早该放归市场”

  2008年12月25日,江苏省物价局下发文件通知,决定自2009年1月1日起,暂停实施了十年之久的普通商品住房销售前价格审批制度,将定价权“下放”给开发商。随后的12月30日,苏州市物价局也下发专文,表示坚决暂停普通商品住房核价制度,而只是进行“价格监测”。

  对此房价放开新政,一些业内专家在欢迎之余,却认为是“似乎来的晚了些”。苏州新明阳投资顾问有限公司总经理潘霞鸣表示:“政府早就应该放开房价了。对于非保障类普通住房,在当前的楼市环境里,政府没必要再干预价格。”更有人士认为,取消房价审批权是政府在事后纠错,终于从无理由干涉转向了市场化运作。

  其实,在2008年12月21日,国务院办公厅就提出了“支持房产商以合理的价格促进商品住房销售”。一不愿透露姓名的房企老总表示,深究江苏省放开房价的缘由,与前不久的“最牛房管局长”周久耕不无关系。而在该人士看来,物价部门此时放开房价,在一举摧毁周久耕“查处低于成本价销售开发商”言论的同时,也意为恢复“周久耕事件”中落入低谷的形象。

  价格杠杆调控行之有效

  在采访中,市物价局房地产价格处主管领导告诉记者:“苏州市的普通商品住房价将完全交由市场来自行调节,由开发商自主确定售价。物价部门将不审核,也不备案,而只掌握整个市场行情与价格走向。” 

  对此,苏州市房管局住宅产业处有关领导表示,受国际国内大环境的影响,苏州楼市目前仍在观望,短期内不会出现明显的涨跌变化。放开房价也并不可怕,因为房价既不是物价部分说了算,也不为开发商决定,而是由市场来调节。

  而据介绍,与苏州市其他区域所不同的是,其实园区物价部门这十几年就并没有直接干预房价,而是实行“房价备案”制度,由开发商来自行定价。园区物价办的相关负责人表示:“政府重在规范行为,房价本就应该交由市场调节。”

  有关人士认为,放开房价的园区引领苏城楼市的发展航向,这就是一个很好的佐证,表明把“定价”权交给开发商,政府只负责监管市场,更有利于行业进步、产品升级。

  开发商对自行定价较谨慎

  在物价部门的文件中,除了暂停普通商品房定价外,还特别提及“过去核过价但尚未销售的普通住宅也可重新自主定价销售”。

  记者在随机采访了多家在售楼盘后也发现,尽管开发商们对新政深表欢迎,但具体行使定价权却很是谨慎。一些营销人员甚至直接告知,政府放开房价对他们楼盘的价格暂时没有影响,他们目前也不会改变既定的销售策略与价格。

  友谊合升营销总监于东涵也表示,苏州房产商在确定房价时一直都比较谨慎与稳健,特别是当前楼市正处于下行通道与观望时期,房价显得尤其敏感,每涨一点或降一点都可能产生连锁效应。

  而据于东涵介绍,目前几乎100%的苏州在售普通商品房售价均低于其政府规定的基准价,“新政对房价构成没有什么影响,也就对售价不会有多大影响了”。

  楼市将回归特色品质竞争

  在以往的苏州市商品房价格管理实施细则中明确规定,商品房价格=成本+利润+税金±层次差价±朝向差价+代收代缴费 。其中,成本=土地征用、招标、拍卖及拆迁补偿费+前期工程费+建设安装工程费+附属公共设施费+公共基础设施费+管理费+销售费用+财务费用。而这里面,房价的成本部分是业内关注的一个焦点。

  潘霞鸣表示,政府定价中的“成本构成”与实际并不相符,造成了开发商在产品设计与创新上的一定束缚。而在成本审核中不包含景观、外墙、绿化、土地闲置等明细费用,势必造成开发商在设计和施工中想办法节省这部分支出,进而影响到房屋品质。其中,一个较典型的例子就是,目前苏州市面上的一些楼盘外墙多用涂料,却少有瓷砖,其主要原因是涂料成本在50元/平方米左右,而瓷砖外墙的成本则为70-80元/平方米。“开发商对政府核价时不予考虑的这部分成本,是能省则省。” 

  “政府放开房价,将决定权还给市场,开发商为了吸引顾客,将会想办法造出好的品质楼盘。”潘霞鸣认为,苏州今后几年内必将涌现出一批好的特色精品楼盘,真正规范“一份产品一份价格”的良性竞争环境。

 
(小萍摘自苏州广播电视报)
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