新兴板块积库存核心地段闹房荒
苏州广播电视报 szgdb.2500sz.com (2012-12-3 13:00)
 


“年关”两重天

文/全景扬

    进入11月,苏州楼市似乎已经开始了入冬的准备,开发商推盘节奏一再放缓。然而自第2周开始,苏州楼市共有8盘入市;至第3周,又有9家楼盘超千套房源意欲冲刺年底楼市“年关”。众多楼盘的亮相,也带来了库存的持续高位。

    据第一房产统计,截止11月21日,苏州市区商品房库存总量达到36605套,长期处于高位。一边是积压了一年半也卖不完的库存量,另一边却是众多购房者苦苦抱怨买不到好房子。苏州楼市的这个冬天,买卖双方似乎都不好受。

大户型库存严重积压限购限贷成迈不过的坎

    细心的市民可能会发现,近期相城区的部分楼盘又纷纷打折优惠促销。根据了解,目前该区域不少开发商都面临销售不理想,又急于回笼资金的困境。截止目前,相城区商品房库存量达5997套,库存积压情况相当严重。

    业内专家杨肇丰表示,之所以有这么大的库存量,是因为开发商拿地的策略是根据09年的销售情况决定的。09年销售大好,所以开发量就大,结果房子造出来了,市场变了,限购、限贷又限价,所以造成库存量特别多,房子卖不出去。而根据记者了解,目前苏州市场上,远不止相城区一个板块面临库存囤积现象。根据第一房产统计,截止到11月21号,苏州市区可售商品住宅的面积569.82万方,总套数高达36605套,库存表现较上月37791套有所下滑,不过整体仍在高位。

    第一房产数据分析师夏玮芬表示,从全市范围来看,库存始终保持在500万方以上,其中大中户型的库存比例是比较高的,在目前的政策环境下,低总价的小户型产品受到了刚需购房者的青睐,这也是大户型销售不畅的主要原因。相关统计数据显示,目前90平方米以下的小户型大约只占库存总量的两成。

新兴板块销售难价格泡沫成最大瓶颈

除了大户型这一特征外,库存积压的区域也相对比较集中,“像园区的青阳板块、相城区活力岛周边、环太湖等地区都是库存大量集中的区域。”夏玮芬认为,巨大库存量的存在,也取决于板块同质化竞争的影响。

    相城区某楼盘营销人员告诉记者,进入年底,他们经常加班到晚上,就是为了促进年底的销量,缓解一点库存压力。“全年的开工量都完成了,销售任务却差得很远,”该人士表示,库存好似烫手山芋,房子造出来了反而占用了大笔现金,不仅部分款项付不出来,员工的奖金也会受到影响,“年关难过啊!”

    住建部专家委员会委员盛承懋认为,库存集中的这些区位相对在经济发展、交通等各方面条件不是很成熟,这些板块在前几年市场好时把价格抬的比较高,跟一些已经成型的核心区位拉不开差价,而当市场一旦遇到困难后,这些区域就表现出抗风险能力的明显不足,必然会积存很多房屋销售不出去。

    专家表示,对于积压大量库存的发展中区域,可以适当的调整价格,拉开和成熟区域的差价,以此来赢取更多购房者的关注。

刚需释放快园区核心板块买一套少一套

    虽然苏州楼市的整体库存依然严重,但刚需类产品经历了大半年的释放,目前市场上的刚需房源是“买一套少一套”,连一向体量巨大的园区也不例外。据悉,苏州多家开发商已经提前完成了年度销售任务,因此不急着在年底前出货,纷纷开始追逐利润卖起了大户型。截止11月27日为止,园区刚需房源量仅700余套,跌跌撞撞“闯”年关。

    现代大道随着园区发展了18年,沿线的楼盘都进入成熟、饱和的状态。海尚壹品、雅戈尔未来城等热销的楼盘已经基本售罄,渐渐淡出了“购房者”的视线。据调查,目前在售的热点项目中,中央景城在售92平的户型,存量仅82套;白塘一号可售房源只剩区区44套;而今年大热的九龙仓时代上城项目目前只剩9套可售房源。“园区房源太少,选择范围太小了。”在现阶段,这是大多数购房者的普遍感受。而对于早早完成销售指标的开发商们而言,“以价换量”显然已经不合时宜,利润最大化也许才是他们目前追逐的目标。
 
(小萍摘自苏州广播电视报)
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